Penser réellement l’immobilier au service de l’entreprise, c’est améliorer sa performance, renforcer son attractivité et réduire son empreinte carbone !
Il est de la responsabilité de chacun d’imaginer et surtout de mettre en œuvre des politiques immobilières concrètement au service des enjeux et des défis qui sont aujourd’hui les nôtres. Les contingences immobilières sont tellement contraignantes que les décideurs peinent à imaginer de nouvelles solutions réellement différentes des modèles existants. Les innovations numériques et technologiques apportent certes des nouveaux usages et des pratiques innovantes mais sans toujours répondre aux besoins opérationnels des entités ou aux attentes ergonomiques des collaborateurs.
L’immobilier – au sens où l’entend Génie des Lieux, c’est-à-dire l’ensemble des lieux de travail et celui des services au travail, et que nous désignons sous le vocable de bureau libre – constitue une ressource majeure pour l’entreprise. Ce n’est pas seulement un coût, via les charges financières qu’il représente ! Les environnements de travail sont en effet au service de l’ensemble des strates stratégique, managériale, opérationnelle de l’entreprise, pour offrir aux équipes les meilleures conditions DU travail et DE travail. Et, s’agissant d’une ressource, il faut en considérer tous les aspects, notamment en termes de durabilité, et réduire son empreinte carbone.
Mettre l’immobilier au service de l’entreprise, du travail et dans une approche durable implique un changement majeur de regard de la part des décideurs et notamment de sortir de certains dogmatismes et modèles mises en œuvre depuis des décennies. Le temps de l’immobilier est long et il s’inscrit difficilement dans le temps court de l’urgence écologique actuelle. Il est d’ailleurs surprenant de constater bien souvent que les citoyens admettent cette urgence là où les mêmes personnes dans leur environnement professionnel restent dubitatives et conformistes. Et ce alors que l’immobilier et les déplacements induits par des implantations de plus en plus centralisées et uniques représentent plus 30% de l’empreinte carbone des entreprises ! Il y a matière et il y a nécessité d’agir !
Un immobilier peut bénéficier de tous les meilleurs labels possibles, mais se révéler être une catastrophe en termes d’usage et d’impact carbone résultant de son implantation, par exemple
Les efforts considérables entrepris depuis 2000 en matière de réglementation environnementale, notamment dans le cadre des RT 2005, 2012 et bientôt 2020, qui vise à généraliser la construction d’immeubles passifs et à énergie positive doivent rester un axe majeur. Mais celui-ci ne peut se suffire à lui-même. Les réglementations actuelles et futures qui traitent de la maîtrise des consommations et de la nécessité de réduire l’empreinte carbone ne considèrent pas l’occupation réelle et les usages induits par les caractéristiques fonctionnelles du bâtiment, et ses interfaces avec son environnement !
Quelles sont les pistes ?
Il faut privilégier l’usage à la propriété et améliorer les conditions de la performance pour réduire l’empreinte carbone de l’entreprise
Considérer l’immobilier comme un service aux occupants et à leurs activités, c’est penser les environnements de travail comme une ressource à leurs métiers. Cela implique de ne plus envisager l’immobilier que comme un marqueur statutaire ou identitaire. Quand l’immeuble n’est plus seulement le porte-drapeau de l’entreprise et que le bureau n’est pas le symbole du pouvoir du manager, ils cessent de devoir être les plus grands et les plus hauts. L’immobilier retrouve alors une vraie valeur dans la pertinence des usages qu’il offre à aux salariés !
Des solutions qui sortent du modèle aujourd’hui dominant de l’immeuble de bureau unique en région parisienne doivent être imaginées : le bureau libre de demain peut certes passer par des solutions immobilières traditionnelles mais nous avons l’intuition qu’il sera plutôt multisite et fonctionnera en réseau nodal (ex. : campus urbain) et en bonne intelligence avec son écosystème. Cela nécessite la mise en place de solutions servicielles de type télétravail, à domicile ou dans des tiers lieux professionnels (ex. : coworking, voire corpoworking,…).
L’enjeu n’est pas seulement écologique, il est également de proposer des environnements de travail diversifiés et qualitatifs facilitant ainsi les conditions de la performance des collaborateurs dans leurs activités individuelles ou collectives, là où se situe le travail réel à l’échelle du territoire urbain.
Privilégier les solutions mutualisées pour réduire les coûts
La mise en place d’une approche servicielle de l’immobilier facilite les solutions mutualisées qui permettent de réduire de manière significative les ressources engagées et les coûts d’investissement et d’exploitation. Le Flex-office qui commence à être déployé à grande échelle dans certaines grandes entreprises est un exemple pertinent de cette tendance à la mutualisation. Mais celle-ci gagnerait être étendue à l’ensemble de l’écosystème de l’entreprise : partenaires, entreprises voisines qui ont les mêmes besoins, habitants du quartier qui pourraient également bénéficier de certains services (restauration, coworking, espaces verts, etc.) proposés aux collaborateurs de l’entreprise…
Privilégier d’une part la production locale dans les achats et d’autre part les produits recyclés & recyclables pour réduire l’empreinte carbone (1)
En matière d’aménagement et d’équipements, les pratiques de prescription de la part des architectes et d’achat de la part des entreprises n’ont quasi pas encore intégré les approches environnementales, ou de manière encore très marginale. Les critères esthétiques ne doivent pas l’emporter sur la durabilité. Pour exemple, les attentes des collaborateurs et les enjeux d’exploitation ne nécessitent pas nécessairement un renouvellement et une standardisation total des équipements, mais par un ensemble de solutions différenciées dont une partie pourrait recyclés et recyclables et produit localement, sans dogmatisme.
La prise en compte pas l’immobilier des défis écologiques ne doit pas se faire indépendamment des autres enjeux, économiques, numériques et sociaux, mais dans une vision globale et stratégique.
Un cadrage réalisé en amont de toute décision en matière immobilière doit être mené avec la plus grande objectivité et le recul nécessaire. Les études de programmation doivent permettre à contribuer à traduire en objectifs, puis en solutions pertinentes les grands enjeux des politiques immobilières actuelles des entreprises que nous accompagnons :
- Offrir les meilleures conditions DU travail, au profit de l’efficacité et de la performance du travail individuel et collectif : proposer des nouveaux modes de travail qui donnent la liberté de travailler là où le collaborateur juge être le plus efficace et qui répondent aux différentes formes que peuvent prendre les activités : calmes, collaboratives, créatives, projet, informelles, etc.
- Offrir les conditions DE travail les plus agréables et ergonomiques au sein de l’entreprise et ainsi renforcer son attractivité : télétravail à domicile et accessibilité à des tiers lieux, services aux occupants, conciergeries, etc.
- Réduire les coûts immobiliers et les impacts environnementaux aux bénéfices de TOUS, c’est-à-dire non seulement l’entreprise et les collaborateurs, mais également la société dans son ensemble : approche servicielle, mutualisation des équipements et des services, ouverture de son écosystème, pratiques d’achat plus responsables, mais dont une partie des gains doit être réinvestit dans des services aux occupants et à leurs activités.
- Accompagner l’ensemble des managers et des collaborateurs à une compréhension élargie et partagée des opportunités et risques des nouveaux modes et environnements de travail : cadrage stratégique au niveau du top management, accompagnement aux nouvelles pratiques managériales, formation des collaborateurs aux nouveaux outils, règles mises en place, …, au bénéfice d’une identité et cohésion préservée ou renforcée de l’entreprise.
Enfin, il ne serait pas responsable de lancer de nouvelles politiques immobilières sans mettre en place les dispositifs d’évaluation des modes et les espaces de travail qui en découleront. Aux banales enquêtes de satisfaction, on préférera des dispositifs objectifs[2] , voire scientifiques, qui permettront un processus permanent d’analyse et des ajustements des pratiques et des usages, mais également des environnements et des services proposés. Pour finir, ces dispositifs s’adresseront aux collaborateurs, appréhendés non plus comme de simples salariés, mais comme des citoyens responsables.
[1] Génie des Lieux participe aux travaux de l’IFPEB par exemple qui a lancé des Groupes de travail et des pilotes sur le sujet de l’ACV (Analyse du Cycle de Vie) des produits dans les aménagements de bureaux et sur les dispositifs serviciels permettant de privilégier ; soutien le développement de son partenaire associé Mouvement Conseil dans la mise en place d’un service de revente du mobilier existant (Val Mob)
[2] Génie Le Lab lance le 21 juin la phase 2 de son programme de recherche sur la définition d’un outil dialogique d’un espace de travail aménagé en relation le CRDIA et un organisme scientifique de recherche.
